華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)似乎有先見般地在微博上拋了一句，“按不住了嗎？”他說(shuō)這句話的背景是，一位業(yè)內(nèi)人士錄入了一組數(shù)字，顯示11月北京房?jī)r(jià)仍在上漲。
與任志強(qiáng)此前聲稱房?jī)r(jià)明年仍將上漲相矛盾的是，他再次提醒同行，如果房企一味逆政策而行，可能招致后續(xù)第三波更嚴(yán)厲的調(diào)控。
二次調(diào)控兩月后，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以環(huán)北京地區(qū)為代表的很多地區(qū)，近期出現(xiàn)不同程度的房?jī)r(jià)上漲。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉說(shuō)，樓市供不應(yīng)求的基本格局并沒(méi)有根本改變，而流動(dòng)性過(guò)剩格局亦未改變，市場(chǎng)看不見的手在與政府看得見的手的較量仍略占上風(fēng)。中國(guó)社科院研究員曹建海表示，地方政府是調(diào)控失效的主謀。
諸多業(yè)界人士都表現(xiàn)出了對(duì)可能出現(xiàn)的第三輪調(diào)控的擔(dān)憂。
漲價(jià)再次襲來(lái)
僅半個(gè)月時(shí)間，環(huán)京津房?jī)r(jià)出現(xiàn)了跳躍式的上漲。
以燕郊為例，11月10日還是7800元/平方米的某樓盤，現(xiàn)在已漲至9000元以上。該開發(fā)商聲稱，下個(gè)月推出的樓盤將飚至1萬(wàn)元/平方米。這是燕郊?xì)v史上的最高點(diǎn)。
河北固安一個(gè)原本計(jì)劃明年年初開盤的樓盤，最近就像中了頭彩，興奮得不斷地提價(jià)：從5000元/平方米到5500元/平方米再到現(xiàn)在的6000元/平方米。“還會(huì)漲�！眱�(nèi)部人士稱，來(lái)自各方的投資客尤其是北京的占到了五分之二，人太多。
環(huán)京津地區(qū)似乎把房?jī)r(jià)看成了一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字組合游戲，這種行為也助燃了北京樓市的情緒。
11月，北京23個(gè)在售樓盤漲價(jià)。漲幅從最高32.65%到0.33%。漲價(jià)最高樓盤為合生世界村，11月上漲3200元/平方米，價(jià)格提升至13000元/平方米。按照該售樓處解釋的漲價(jià)動(dòng)機(jī)為，距該項(xiàng)目?jī)H2公里處的輕軌L2線的即將開通。調(diào)查顯示，該項(xiàng)目9、10月價(jià)格為9800元/平方米，并實(shí)行全款9折優(yōu)惠。
據(jù)北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月29日后北京取得預(yù)售證的項(xiàng)目合計(jì)有62個(gè)，其中有過(guò)2次以上預(yù)售證記錄的項(xiàng)目為23個(gè)。但二次調(diào)控后漲價(jià)的項(xiàng)目達(dá)到16個(gè)，占總量的70%以上。除新里苑、京貿(mào)國(guó)際城等項(xiàng)目?jī)r(jià)格有明顯下調(diào)外，大部分價(jià)格均平穩(wěn)甚至上漲。
11月底集中入市的項(xiàng)目更是逆市提價(jià)。如金隅花石苑預(yù)售均價(jià)達(dá)23000元每平米，而6月份預(yù)售的一期成交均價(jià)為14959元每平米；富力星光家園預(yù)售均價(jià)45000元每平米，相比7月份實(shí)際預(yù)售均價(jià)37065元每平米有明顯上漲；萬(wàn)科藍(lán)山苑預(yù)售均價(jià)41800元每平米，相比5月份的38597元每平米也有上漲。
深圳、天津、�？凇⒗ッ�、蘭州等城市房?jī)r(jià)，近期也露出上漲苗頭。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月最后一周，深圳、天津分別上漲12.93%、7.81%。其他城市中，�？�、昆明、蘭州等城市成交價(jià)格環(huán)比漲幅較大，在10%-40%之間。
不僅僅是新房，二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了上漲。北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京二手房從10月份的18790元/平米上漲到了目前的19120元/平米，上漲幅度為1.2%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京市全款購(gòu)房者的比例達(dá)到55.3%，異地在京購(gòu)房者比例也達(dá)到55%，這些購(gòu)房主力成為支撐房?jī)r(jià)的主體。
樓市基本格局未變？
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，“調(diào)控大勢(shì)已去�！�
北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)與物價(jià)“雙高”增長(zhǎng)，流動(dòng)性過(guò)剩格局亦未改變的背景下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌是極小概率事件。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，只要開發(fā)商一降價(jià)，房子很快就會(huì)賣完，這說(shuō)明供不應(yīng)求的基本格局并沒(méi)有根本改變。市場(chǎng)看不見的手在與政府看得見的手的較量，仍略占上風(fēng)。
趙曉說(shuō)這話的背景是，樓市成交量在調(diào)控兩月之后也達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)全國(guó)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月最后一周，監(jiān)測(cè)的 35 個(gè)城市中，17 個(gè)城市樓市成交量上漲。其中，溫州、銀川漲幅位居前列，而成都、瀘州下跌較為明顯。
以北京為例。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月北京樓市期房住宅總成交量達(dá)到了10107套，繼9月以后調(diào)控期再次突破萬(wàn)套，環(huán)比10月上漲46.6%。11月30日的成交量達(dá)到5月1日以后的記錄新高。北京中原和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)表明，11月下旬二手房成交量達(dá)到6561套，環(huán)比中旬的4938套上漲超過(guò)1500套，市場(chǎng)反彈跡象再次出現(xiàn)。
“這使得市場(chǎng)很可能在12月初出現(xiàn)一波類似9月份的明顯反彈�！北本┲性�(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉擔(dān)憂。相比對(duì)樓市調(diào)控下調(diào)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，購(gòu)房者更擔(dān)心貨幣的購(gòu)買力下降。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾說(shuō)，目前北京很多全款購(gòu)房者是在所謂通脹預(yù)期推動(dòng)下入市的。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商表示，盡管是史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，但不分地區(qū)一刀切的做法，很難收到實(shí)效。每個(gè)城市的情況是不一樣的。地方政府推高地價(jià)的動(dòng)力并未改變；同時(shí)，由于大力興建保障房，很多開發(fā)商認(rèn)為商品房將會(huì)越來(lái)越稀缺。
據(jù)了解，11月房?jī)r(jià)漲勢(shì)最明顯的河北地區(qū)，在有關(guān)機(jī)構(gòu)拋出“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”概念后，環(huán)北京地區(qū)在20天內(nèi)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲，大批北京投資客涌入。而大批開發(fā)商也在與當(dāng)?shù)卣⒄勍恋亻_發(fā)事宜。
曹建海表示，地方政府原本就是炒房的主體。讓原本被調(diào)控的主體去調(diào)控房?jī)r(jià)，顯然難以收到效果。他認(rèn)為，二次調(diào)控的力度并不夠。
中金證券分析師白宏煒認(rèn)為，按照目前的政策，盡管政府在抑制需求，但并沒(méi)有增加供應(yīng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要因素沒(méi)有變化。另外，在通脹背景下，大批尋找資金避風(fēng)港的流動(dòng)資金還是會(huì)選擇房產(chǎn)。
第三輪調(diào)控已在醞釀？
海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗擔(dān)心，很有可能會(huì)出臺(tái)第三輪調(diào)控。
張大偉認(rèn)為，相比2006年和2008年的樓市調(diào)控，今年9月底開始的二次調(diào)控，雖然執(zhí)行了力度最嚴(yán)厲的政策，但效果依然不明顯。2009年樓市成交仍在增長(zhǎng)，大部分開發(fā)商的資金壓力短期不會(huì)太大，遠(yuǎn)未達(dá)到資金鏈斷裂的危險(xiǎn)邊緣。樓市調(diào)控已到了最關(guān)鍵的時(shí)期。“如果樓市再次出現(xiàn)反彈，也使得第三波調(diào)控成為可能�！彼J(rèn)為。
住建部副部長(zhǎng)仇保興近日公開對(duì)媒體表示，要對(duì)地方政府調(diào)控進(jìn)行監(jiān)測(cè)。他的建議是，要保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，中央和地方要協(xié)同、各部門之間要協(xié)同對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，并組合使用調(diào)控政策；要給地方政府土地、金融、財(cái)稅等政策上的工具；制作貨幣投放與房?jī)r(jià)波動(dòng)的定量分析模型，給中央政府一個(gè)合理的模型預(yù)測(cè)。
曹建海認(rèn)為，政府可能已經(jīng)準(zhǔn)備好了第三次調(diào)控，目前只是在等待時(shí)機(jī)，比如，房產(chǎn)稅的出臺(tái)。他認(rèn)為，以目前形勢(shì)看，出臺(tái)的房產(chǎn)稅措施很可能會(huì)在試點(diǎn)的0.3-0.4基礎(chǔ)上提高稅率。另外政府部門可能會(huì)進(jìn)一步緊縮流動(dòng)性，比如繼續(xù)加息。
12月1日起，北京和多個(gè)地區(qū)將對(duì)預(yù)售資金實(shí)施專戶監(jiān)管�！邦A(yù)售資金監(jiān)管政策只毖后不懲前，很可能帶來(lái)部分負(fù)面效應(yīng)，12月前取得預(yù)售證的項(xiàng)目可能延緩再開新盤，這一政策可能使得12月份的供應(yīng)明顯減少。而目前影響市場(chǎng)調(diào)控的最關(guān)鍵因素，依然是供應(yīng)量是否能夠明顯增長(zhǎng)�！睆埓髠ケ硎�。 |
